Что нам стоит дом построить?..

9 апреля участники X Международной научной конференции ГУ-ВШЭ по проблемам развития экономики и общества обсуждали один из вечно злободневных вопросов: "Кому, где и почем на Руси жить хорошо?". Официально круглый стол назывался "Рынок жилья и государственная жилищная политика в условиях кризиса".

Круглым он был не только потому, что любой из участников мог использовать свое право задавать вопросы и, кстати, использовал его в полной мере, поскольку квартирный вопрос в той или иной степени успел испортить всех, даже самых замечательных людей, но еще и потому, что, казалось, и докладчики, и слушатели ходили по кругу излюбленных тем: ипотека, кризис, рост цен, ипотека, антикризисные меры, попытки стабилизации роста цен и снова ипотека, и снова кризис, и снова цены, цены, цены…

Руководство и представители Агентства по ипотечному кредитованию, Российской гильдии риэлтеров, Ассоциации российских банков и Национальной ассоциации девелопмента попытались вначале проанализировать, а потом и спрогнозировать основные тенденции на рынке жилья. Оказалось, что сделать это не так-то просто. По той причине, что у нас, скорее, не цивилизованный, окультуренный рынок, а нечто, напоминающее базар, где можно торговаться. Условия торговли просты: покупатель заранее знает, что цены сильно завышены, продавец, разумеется, тоже это знает, но снижать их не собирается. Потому что — а зачем, собственно? Ведь российский покупатель недвижимости за последние несколько лет (буквально за первую пятилетку нового века) сильно отвык даже от самой мысли, что недвижимость, а тем более недвижимость в Москве, может стоить дешево. И привыкать к этому — возможности приобрести дешевую недвижимость — похоже, не собирается. В этом, безусловно, есть некий парадокс. И объяснить его можно, пожалуй, только с обывательской, а не профессиональной риэлторской точки зрения — на рынке жилья, как правило, покупателем и продавцом часто выступает одно и то же лицо. Это лицо хочет улучшить свои жилищные условия. Чтобы их улучшить, оно должно (может) продать что-то (какие-то свои кровные квадратные метры), уже имеющееся у него. И, конечно же, лицо вовсе не заинтересовано продавать их дешевле. А вот купить у другого лица хочется, разумеется, подешевле. Вот и "держится" рынок. Вот и устраивают риэлторы "аукционы". Собирают на показе нескольких желающих купить, и цену на жилье не сбрасывают, а, наоборот, отдают жилье тому, кто больше даст. Так что на практике в последнее время в России была популярна торговля в пользу продавца, а вовсе даже не покупателя. А поскольку продавцов сейчас реально больше, чем покупателей, то зачем же их скидывать, цены-то? Да к тому же есть еще очень много "инвестиционных" квартир, тех, которые были куплены наиболее предприимчивыми людьми. Кто же захочет их сейчас продавать себе в убыток?

Получается, главный вывод, который можно сделать относительно российского рынка жилья, весьма парадоксален — ну не поддается он ни аналитике, ни прогнозам. И даже когда во всем мире кризис, для нас это лишь фактор к замедлению роста цен.

Надо сказать, что собравшиеся на круглом столе аналитики и сами уже, видимо, смирились с тем, что задача у них неблагодарная — проанализировать неанализируемое. Ибо даже они, аналитики, имеют дело не с реальной картинкой и не с достоверной информацией, т.к. любая информация, даже та, "которую пытаются собирать Росстат и Госстрой", имеет очень высокую степень погрешности.

Именно это "главный постулат, — как считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, — который вносит серьезные неточности в расчетах и дает противоречивые показатели по многим аналитическим данным государственных источников". "Когда мы говорим о реальном рынке, то по сути анализируются не реальные цены сделок и не реальные объемы сделок, а в большинстве случаев анализируются цены предложения", — констатировал он.

Ну не можем мы сегодня иметь реальную картину реальных цен сделок и даже реальных объемов сделок. Потому что система учета и система регистрации прав не позволяет в полной мере получить в том виде, в котором нам хотелось бы, всю необходимую информацию. По этой причине аналитики вынуждены очень серьезно изощряться и искать разные способы и показатели того, как рынок себя на самом деле ведет. И поэтому, когда аналитики пытаются использовать только один показатель, ценовую ситуацию, то, безусловно, это сильно подвергает сомнению все то, на чем строятся эти показания.

Еще на Апрельской конференции г-н Апрелев признался, что "сами инструменты анализа дают очень серьезные сбои".

Очень многие пытаются прогнозировать ситуацию. И прогнозируют ее с точностью до наоборот. С чем это связано? Константин Апрелев считает так:

— Главная ошибка заключается в том, что многие аналитики пытаются строить графики, используя те инструменты, которые, грубо говоря, всегда существуют на рынке.

Система рынка недвижимости, и жилья в частности, не замкнута, и может появиться новый фактор, а, например, кризис как раз именно такой новый фактор, который повлияет и изменит эту систему.

Получение этих данных стоит под очень большим вопросом. Открытые источники содержат повторяющиеся объекты недвижимости, которые нужно уметь вычищать. Объекты недвижимости с некоторыми измененными параметрами попадают туда два, три, четыре раза. Очень противоречивая информация. Ну я уже не говорю о методологически различных инструментах.

Если говорить о причинах, которые оказали существенное виляние на ситуацию на рынке жилья в России и в Москве, то, безусловно, нужно иметь в виду набор факторов: среди них и снижение доходов населения, рецессия, сокращение рабочих мест. Как ни странно, темпы инфляции тоже существенно влияют на сегодняшнюю ситуацию сокращения доходов бюджета и бизнеса, доходности сырьевого сектора экономики.

Еще — сокращение объемов нового строительства. На самом деле, если сокращаются объемы нового строительства, то, безусловно, сокращается объем предложений и происходит передел имеющейся недвижимости. Это как раз фактор, который увеличивает потенциальный спрос и цену на недвижимость.

Высокие темпы роста цен предшествующего периода — фактор, который мало кем анализируется, но темпы были очень высокими. И это само по себе привело к тому, что недвижимость стала недоступна для очень широкого слоя населения. Для тех, для кого в 2004, 2005, даже в 2006 жилье было доступно с помощью ипотеки, — сказал г-н Апрелев.

 

Среди тем, обсуждавшихся на круглом столе, также фигурировали:

• региональная дифференциация на рынке жилья в условиях кризиса;
• адекватность антикризисных мер, принятых в жилищной сфере в конце 2008 — начале 2009 гг.;
• российский рынок жилой недвижимости после кризиса;
• уроки кризиса: нуждаются ли в корректировке стратегические направления государственной жилищной политики?

Конечно, большинство выступавших склонялось к тому, что одна из главных проблем, которая может возникнуть в будущем, — это привлечение средств населения. На помощь не придет даже ипотека. Кстати, вот что говорили об ипотеке специалисты, набившие на ней руку (надеемся, не карман):

• в конце прошлого года впервые спустя длительное время было зафиксировано падение цен. При этом в абсолютном выражении в 2008 году по сравнению с 2007 г. рост в ипотечном кредитовании составил 14%, хотя еще год назад этот показатель был 8,7 %;
• но, к сожалению, все оказывается несколько хуже, если посмотреть на покупательную способность ипотечных кредитов, соотнести их с динамикой цен на жилье и рассчитать этот показатель, по которому можно приобрести выгодный кредит. Тогда динамика темпов роста объемов в таких условных единицах оказывается еще более драматической;
• о том, что на рынке наблюдается некий спад, говорит не только доля сделок с ипотекой, которая в принципе до середины 2008 года достаточно устойчиво росла, но в целом по итогам года зафиксировано ее большое снижение по сравнению с показателями первой половины, что говорит о том, что у населения обострилась проблема платежеспособности с точки зрения доступа к ипотечным кредитам и возможности осуществлять выплаты;
• судя по структуре выдачи жилищных кредитов по банкам-кредиторам за последние два года, можно сказать, что рынок ипотечного кредитования у нас в стране достаточно сильно концентрирован. Ведущий банк — один, и это Сбербанк. Его доля около 40% всех выделенных жилищных кредитов. В 2008 году она увеличилась по сравнению с 2007 годом;
• в совокупности 15 банков контролируют около 80% всего рынка жилищного кредитования;
• ставки по ипотечным кредитам до 2008 года демонстрировали тенденцию к снижению, но в прошлом году снова начали несколько расти;
• наибольшие проблемы сейчас возникают у заемщиков, бравших кредиты в валюте;
• с точки зрения ценодоступности на рынке жилья после периода достаточно активного роста 2006 года уже в марте 2008 года наблюдалась некая стабилизация, которая пока сохраняется;

· в процентном соотношении цен и доходов в домохозяйствах доступность осталась практически на уровне прошлого года. Но если учесть изменившиеся условия кредитования, то можно констатировать, что доступность даже несколько повысилась.

Так что на вопрос, будет ли в ближайшее время жилье в России дешеветь или дорожать, вам пока никто не ответит. А если и ответит, то все равно не верьте ему. Рынок жилья в России как стихийное бедствие — теоретически спрогнозировать можно, а в реальности ну совершенно непредсказуем.

Екатерина Березнер, Новостная служба портала ГУ-ВШЭ

Видеозаписи выступлений на Международной научной конференции